资产评定估计实务(一)市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法知识点.docx

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  资产评估实务(一)市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法知识点 资产评估实务(一)市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法知识点 PAGE / NUMPAGES 资产评估实务(一)市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法知识点 市场价倒算法、收获现值法、周期利润资本化法 市场价倒算法（最基本方法） （1）含义市场价倒算法又叫 节余价值法 ，是将被评估林木财产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所耗费的成本和合理利润后，节余的部分作为林木财产评估值的一种方法。 （2）公式 （3）合用对象 ①大多数都用在对 成熟林、过熟林 林木资源财产评估。②在利润现值法、林地希望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采纳 该法进行。 【教材例 5-1 】某民营林业企业拟转让 100 公顷杉木林，该林分经营种类为一般用材林， 林龄为 28 年，已过主伐期，处于成熟林组，林分均匀胸径为 18cm，均匀树高为 16m，均匀蓄 3 2 据检查有关技术经济指标为： （1）木材价钱。木材价钱以委估财产邻近林产品交易市场木材销售价为基础，联合待评估 林木财产的实质均匀胸径综合确立木材的均匀售价。 经检查剖析，杉原木售价为 800 元 /m 3，杉综合材售价 650/m 3。 （2）木材经营成本。木材经营成本最重要的包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销 售管理费等，以出材量为计算基数，共计为 170 元 / m 3。 （3）木材销售税费。木材销售税费最重要的包含增值税、城建税、维简费、不行预示费等，合 计按出售的收益的 18.0%征收。 （4）经营利润率。按主伐成本的 16.0%计算。 （5）出材率。按委估财产区域标准《 X X 市县林区商品林主要树种出材率表》计算。胸径 为 18cm的杉木出材率 70%（此中原木 25%；综合材 45%）。依据上述指标，评估过程及结论以下： ①主伐收入 W＝（ 160×25%× 800+160× 45%×650）× 100＝ 7 880 000 （元）②主伐成本 C=经营成本 +销售税费 ＝160× 70%×100×170+7 880 000 ×18% ＝3 322 400 （元） ③木材经营利润 F＝3 322 400 × 16%＝531 584 （元） 该林分评估值为＝ 7 880 000-3 322 400-531 584 ＝4 026 016 （元） 收获现值法（1）定义 收获现值法是经过展望林分生长到主伐时可生产的木材的数目， 并利用木材市场价倒算法 测算出其立木的价值并将其折成现值，而后再扣除评估基准往后到主伐前估计要进行各项经 营举措成本（含地租）的折现值，将其节余部分作为被评估林木财产的评估值。 （2）计算公式 （3）合用范围 理论上能用来任何年纪阶段的林木财产评估， 但实质应用中通常用于 中龄林和近熟林 的 林木财产评估。 收获现值法公式的计算较为复杂，此种方法主要是针对造林年月已久，用成本法简单产生偏 差，离主伐期尚早不宜采纳市场法而提出的。 林分质量调整系数 K，一般依据待评估的林分与标准林分的积蓄或胸径指标做调整。 【教材例 5-3 】现有某国有林场拟转让一块面积为 200 亩的杉木中龄林，年纪为 14 年，亩 积蓄为 10 立方米，经营目标为中径材（其主伐年纪为 26 年），标准参照林分主伐时均匀亩 积蓄为 18 立方米，林龄为 14 年的标准参照林分的均匀亩积蓄为 9 立方米，假定该林分不需 要间伐，有关技术经济指标以下： （1）营林成本：管护花费为 5 元/ 亩. 年；地租： 48 元 / 亩 . 年； 3 （3）折现率： 8% 。 请计算该林分的林木财产评估值（所得结果均保存两位小数）。 年金资本化法 （1）定义 在永续经营条件下，将被评估的丛林资源财产每年的稳固利润作为资本投资的利润，再按 适合的资本化率求出财产的价值。 （2）计算公式 E ＝A/P （5-4 ） ——林木财产的评估值； ——年均匀纯利润（扣除地租）； ——投资利润率。 【注意】（ 1）测算年均匀纯利润时应扣减成本的正常利润； （2）投资利润率一定是不含通货膨胀率的当地该类财产投资的均匀利润率。 （3）前提 ①待评估财产的年收入一定稳固； ②待评估财产能够永续经营。 （4）合用对象 大多数都用在评估年纯利润稳固的丛林资源财产。 周期利润资本化法（利润现值法的变种）（1）定义 将被评估林木财产稳固的周期利润作为资本投资的利润，再按适合的投资利润率求出财产 的价值。 （2）运用条件与使用对象 使用该方法以实现丛林资源永续利用为前提； 合用于 异龄林林木资源 财产评估。 （3）刚择伐后的林木财产评估的公式 林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，刚择伐后的林木财产评估的利润现 值法计算公式为 式中， E—刚择伐后的林木财产评估值； —林分质量综合调整系数； —年丛林管护成本； —择伐周期。 （4）择伐 m年后的林木财产评估的公式 林木择伐 m年后，跟着林分生长渐渐靠近下一次择伐期，林分的积蓄量在增添，林分的价 值在增添，其择伐 m年后的林木财产评估的利润现值法计算公式为 式中， E—择伐 m年后的林木财产评估值； —林分质量综合调整系数； Au —择伐的纯利润； —年丛林管护成本； —择伐周期； —距评估基准日近来一次择伐的年限。 【教材例 5-4 】某一异龄林小班面积为 5 公顷，刚择伐过，现有保存积蓄 225 立方米公顷。据实质检查该小班择伐周期为 10 年，择伐强度为 25%，择伐时小班积蓄量为 300 立方米 / 公顷，出材率为 70%，此中原木 45%，综合材 25%。择伐每立方米原木和综合材分别可获纯收入 400 元、 320 元，每年分摊的管护费为 90 元 / 公顷，投资利润率为 6%。分别求刚择伐后和已 择伐 5 年后小班丛林资源财产的评估值。 解：（ 1）刚择伐后异龄林林木资源财产每公顷评估值 该小班刚择伐后的林木资源财产评估值为 23 157 ×5＝115 785 元。 （2）如以上林木择伐 5 年后做评估，该异龄林林木资源财产每公顷评估值 该小班择伐 5 年后的林木资源财产评估值为 31 497 ×5＝157 485 元。 以上评估值已包括无限期经营下的林木评估值和林地使用费。

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