自从1月1日《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）正式实施以来，我们就不断接到读者来电，向我们反映说不清楚物业费的具体构成和应该采用怎样的物业服务标准，所以在和物业签订合同的时候，也只能糊里糊涂地就把字给签了。希望我们能把物业由哪些项目构成以及大致服务标准给做做解读和分析。为此我们邀请物业管理专家——北京市物业管理商会秘书长刘玉慧女士，就物业费构成及服务标准为大家一起分析一二。

  费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

  费用构成：这实际上的意思就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

  其工资也从1000元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

  除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

  服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作规划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备做安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务的品质标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况做管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。

  费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

  费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

  服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

  费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

  费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人400~600元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

  服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

  基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾来管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

  费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。

  费用构成：物业管理区域秩序维护费用最重要的包含：安保人员工资一般在1000~1700元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

  服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

  费用构成：绿化养护费用最重要的包含：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

  服务标准：一般小区都采用北京市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。

  《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。最重要的包含办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。

  《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。

  所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的居住小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房居住小区可以选择酬金制，中低档居住小区尽量选择包干制。