北京住总集团有限责任公司（以下简称“公司”）是北京市重要的国有大型建筑施工公司，业务涉及建筑施工、评级观点

  土地一级开发、房地产开发及围绕建筑施工开展的生产性服务。跟踪期内，公司在北京市保持区域竞争优势，并继续

  获得外部支持。2023年，在建筑施工行业外部环境承压及北京区域市场趋于饱和的背景下，公司通过加强外埠市场的

  拓展，新签建筑施工合同额同比实现增长，项目储备较充裕，对未来收入形成支撑。公司土地一级开发项目待投资规

  模较大，部分项目回款时间存在不确定性。受行业经营特点影响，公司流动资产中应收类款项、合同资产和存货占比

  高，对公司资金形成较大占用；公司债务负担较重，存在一定集中兑付压力；营业总收入和总利润同比均有所下降，

  但盈利指标表现仍很强；短期偿债指标和长期偿债指标表现均一般，或有负债风险可控，间接融资渠道畅通。

  外部支持调整：跟踪期内，公司在资源获取和政府补助等方面继续获得外部支持。

  随着北京城市副中心、雄安新区以及京津冀协同发展的持续推进及公司业务区域的多向拓展，单位现在有业务的经评级展望

  可能引致评级下调的敏感性因素：经营效率明显下滑；长期偿债指标明显恶化；再融资能力大幅下降。

  ? 外部发展环境良好。北京市是公司的重点业务区域，2023年，北京市实现地区生产总值 43760.7亿元，同比增长 5.2%；固定资产投资

  增速 4.9%。同期，北京市一般公共预算收入 6181.1亿元，同比增长 8.2%，收入实现质量好且财政自给率高，为企业来提供了良好的外

  ? 综合竞争实力及区域竞争优势很强。公司作为北京市重要的国有大型建筑施工公司，施工资质齐全且等级高，施工经验比较丰富，在建筑

  施工行业保持很强的竞争实力。此外，公司在保障性住房、市政基础设施及土地开发项目的承接方面有着非常明显的区域资源优势。2023

  年，公司在市政设施建设工程建设、保障房开发和土地一级开发方面合计实现收入 72.89亿元。

  ? 新签合同额同比保持增长，项目储备较充足。2023年，公司新签建筑施工合同总额 319.02亿元，同比保持增长。截至 2024年 3月底，

  ? 土地一级开发项目待投资规模较大，部分项目回款时间存在不确定性。截至 2024年 3月底，公司土地一级开发业务待投资规模为

  614.52亿元，未来项目投资规模较大。同时，该项业务开发周期较长，部分项目资金回笼受土地上市时间及土地市场交易情况等因

  ? 资产流动性仍较弱。截至 2023年底，公司存货、合同资产及应收类款项（应收账款+另外的应收款+长期应收款）规模大，占资产总额

  的比重为 68.98%，对资金占用大；此外，公司资产受限比例比较高，整体资产流动性较弱。

  ? 债务负担较重，存在一定集中兑付压力。截至 2024年 3月底，公司全部债务 513.48亿元，资产负债率和全部债务资本化比率分别为

  75.86%和 65.21%；考虑到企业所有者权益中可续期债券规模较大，公司实际债务负担较重。此外，公司将于 2024年 4－12月及 2025

  根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于北京住总集团有限责任公司（以下简称“公司”或

  公司前身为组建于 1983年的北京市住宅建设总公司。1992年，经北京市人民政府批复，住总集团正式成立，核心企业定名为北京住

  宅开发建设集团总公司，并于次年取得法人营业执照。1996年，公司完成公司制改制，并更名为现名，北京市人民政府国有资产监督管理

  委员会（以下简称“北京市国资委”）为公司唯一股东。2019年 11月，北京市国资委下达了《关于北京城建集团有限责任公司与北京住总

  集团有限责任公司合并重组的通知》（京国资〔2019〕139号），北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）与公司实施合并重组，

  北京市国资委将持有的公司股权无偿划转给城建集团，城建集团成为公司唯一股东。截至 2024年 3月底，公司注册资本和实收资本均为

  公司是北京市重要的国有大型建筑施工企业，主营业务包括建筑施工、房地产开发和生产性服务，按照联合资信行业分类标准划分为

  截至 2024年 3月底，公司本部内设纪检部、党委组织部（团委、机关党委）、党委宣传部、党委办公室和经理办公室等职能部门；公

  司经营业务主要由下属 7个集团公司事业部负责，包括工程总承包部、工程总承包二部、土木部、市政道桥工程总承包部、城市更新事业

  部、房地产经营部和人力资源开发服务中心。同期末，公司纳入合并范围内一级子公司共 35家。

  截至 2023年底，公司合并资产总额 1108.43亿元，所有者的权利利益 256.71亿元（含少数股东权益 113.80亿元）；2023年，公司实现营业

  截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 1134.47亿元，所有者权益 273.91亿元（含少数股东权益 113.92亿元）；2024年 1－3月，公

  根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于北京住总集团有限责任公司（以下简称“公司”或

  公司前身为组建于 1983年的北京市住宅建设总公司。1992年，经北京市人民政府批复，住总集团正式成立，核心企业定名为北京住

  宅开发建设集团总公司，并于次年取得法人营业执照。1996年，公司完成公司制改制，并更名为现名，北京市人民政府国有资产监督管理

  委员会（以下简称“北京市国资委”）为公司唯一股东。2019年 11月，北京市国资委下达了《关于北京城建集团有限责任公司与北京住总

  集团有限责任公司合并重组的通知》（京国资〔2019〕139号），北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）与公司实施合并重组，

  北京市国资委将持有的公司股权无偿划转给城建集团，城建集团成为公司唯一股东。截至 2024年 3月底，公司注册资本和实收资本均为

  公司是北京市重要的国有大型建筑施工公司，主营业务包括建筑施工、房地产开发和生产性服务，按照联合资信行业分类标准划分为

  截至 2024年 3月底，公司本部内设纪检部、党委组织部（团委、机关党委）、党委宣传部、党委办公室和经理办公室等职能部门；公

  司经营业务主要由下属 7个集团公司事业部负责，包括工程总承包部、工程总承包二部、土木部、市政道桥工程总承包部、城市更新事业

  部、房地产经营部和人力资源开发服务中心。同期末，公司纳入合并范围内一级子公司共 35家。

  截至 2023年底，公司合并资产总额 1108.43亿元，所有者的权利利益 256.71亿元（含少数股东权益 113.80亿元）；2023年，公司实现营业

  截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 1134.47亿元，所有者的权利利益 273.91亿元（含少数股东权益 113.92亿元）；2024年 1－3月，公

  “22住总 Y1”和“23住总 Y1”均为永续债券，金额合计 16.00亿元。公司永续债券具有公司可赎回权、票面利率重置和利息递延累

  积等特点，联合资信通过对相关条款的分析，认为上述永续债券赎回条款设置使其不赎回的可能性较小。

  2023年，世界经济低迷，地缘政治冲突复杂多变，各地区各部门稳中求进，着力扩大内需。2023年，中国宏观政策稳中求进，加强

  逆周期调控。货币政策两次降准、两次降息，采用结构性工具针对性降息，降低实体经济融资成本，突出稳健、精准。针对价格走弱和化

  债工作，财政政策更加积极有效，发行特别国债和特殊再融资债券，支持经济跨周期发展。宏观政策着力加快现代化产业体系建设，聚焦

  根据公司于 2023年 9月 20日发布的《关于部分子公司经营权被委托管理的公告》，为解决同业竞争问题，城建集团控股上市公司北京城建投资发展股份

  有限公司（以下简称“城建发展”）对公司 8家子公司（北京住总房地产开发有限责任公司、北京金第房地产开发有限责任公司、北京祥业房地产有限公

  促进民营经济发展壮大、深化资本市场改革、加快数字要素基础设施建设。为应对房地产供求新局面，优化房地产调控政策、加强房地产

  2023年，中国经济回升向好。初步核算，全年 GDP按不变价格计算，比上年增长 5.2%。分季度看，一季度同比增长 4.5%、二季度增

  长 6.3%、三季度增长 4.9%、四季度增长 5.2%。信用环境方面，2023年社融规模与名义经济增长基本匹配，信贷结构不断优化，但是居民

  融资需求总体仍偏弱。银行间市场流动性整体偏紧，实体经济融资成本逐步下降。

  2024年是实施“十四五”规划的关键一年，有利条件强于不利因素，中国经济长期向好的基本趋势没有改变。消费有望保持韧性，在

  房地产投资有望企稳大背景下固定资产投资增速可能回升，出口受海外进入降息周期拉动有较大可能实现以美元计价的正增长。2024年，

  稳健的货币政策强调灵活适度、精准有效，预计中央财政将采取积极措施应对周期因素，赤字率或将保持在 3.5%左右。总体看，中国 2024

  年全年经济增长预期将维持在 5%左右。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察（2023年年报）》。

  促进民营经济发展壮大、深化资本市场改革、加快数字要素基础设施建设。为应对房地产供求新局面，优化房地产调控政策、加强房地产

  2023年，中国经济回升向好。初步核算，全年 GDP按不变价格计算，比上年增长 5.2%。分季度看，一季度同比增长 4.5%、二季度增

  长 6.3%、三季度增长 4.9%、四季度增长 5.2%。信用环境方面，2023年社融规模与名义经济增长基本匹配，信贷结构不断优化，但是居民

  融资需求总体仍偏弱。银行间市场流动性整体偏紧，实体经济融资成本逐步下降。

  2024年是实施“十四五”规划的关键一年，有利条件强于不利因素，中国经济长期向好的基本趋势没有改变。消费有望保持韧性，在

  房地产投资有望企稳大背景下固定资产投资增速可能回升，出口受海外进入降息周期拉动有较大可能实现以美元计价的正增长。2024年，

  稳健的货币政策强调灵活适度、精准有效，预计中央财政将采取积极措施应对周期因素，赤字率或将保持在 3.5%左右。总体看，中国 2024

  年全年经济增长预期将维持在 5%左右。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察（2023年年报）》。

  建筑业在国民经济中发挥着重要作用，其变动趋势与宏观经济走势高度相关。2023年建筑业总产值同比增速略低于 2022年，但仍高

  于 GDP增速。从产业链上游看，钢材和水泥作为建筑业重要原材料，其价格波动对建筑施工公司成本的影响较大；2023年，受下游市场

  需求持续疲软等因素影响，水泥和钢材价格整体震荡下行。建筑业下游需求主要来自房地产和基础设施建设投资，2023年，房地产行业投

  资和销售规模同比继续下降，基础设施建设投资增速有所下降，建筑行业需求有所放缓。在经济增长承压的背景下，2023年，建筑业新签

  合同额自 2016年以来首次出现同比下降，行业集中度进一步提升，市场份额继续向中央企业集中。

  2024年，在国家“稳中求进”的发展基调下，房地产行业利好政策有望对冲房地产行业下行压力，但市场信心修复仍需观察；在“稳

  增长”政策调控下，叠加专项债券方面的资金支持力度增强，基础设施建设投资潜力或将得到逐步释放，投资有望保持一定增长；在化解

  地方政府债务压力背景下，部分重点省份政府基础设施建设投资或将受限，建筑业增长面临较大压力。长期来看，在经济增长承压的背景

  跟踪期内，北京市经济稳步发展，产业结构持续优化，北京市财政收入质量及财政自给率水平高，固定资产投资保持增长，

  北京市是我国首都，是国务院批复确定的全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。截至 2023年底，北京市下辖 16

  区，全市常住人口 2185.8万人，城镇化率 87.8%。2023年，北京市地区生产总值保持增长，其中第三产业增加值 37129.6亿元，同比增长

  2023年，北京市固定资产投资（不含农户）保持增长，其中基础设施投资增长 0.9%。分产业看，第一产业投资同比下降 45.7%，第二

  产业投资同比下降 1.1%，第三产业投资同比增长 6.0%。2023年，北京市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值

  财政实力方面，2023年，北京市一般公共预算收入保持增长，收入实现质量好，财政自给率高；北京市政府性基金收入逐年下降，但

  跟踪期内，公司股权结构及实际控制人未发生变化。截至 2024年 3月底，公司注册资本和实收资本均为 17.43亿元，城建集团为公司

  跟踪期内，公司资质情况未发生重大变化，在建筑施工行业保持很强的综合竞争实力以及明显的区域竞争优势。

  跟踪期内，公司资质情况未发生重大变化。公司已获得住房和城乡建设部颁发的施工总承包新特级资质和建筑行业（建筑工程）甲级

  设计资质证书。在建筑施工领域，公司拥有房屋建筑工程总承包特级资质，建筑装修装饰工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包

  一级、钢结构工程专业承包一级和地基与基础工程专业承包一级资质。同时，公司拥有从项目设计、开发、施工到物业管理的一整套产业

  链条，在建筑施工领域保持很强的竞争实力。此外，作为北京市市属建筑施工企业，公司曾参与人民大会堂、毛主席纪念堂、亚运村场馆、

  地铁 10号线年冬奥会国家速滑馆等多项重点项目的建设，在北京市具有明显的区域竞争优势。

  公司本部及重要子公司本部过往债务履约情况良好，联合资信未发现公司及重要子公司本部曾被列入全国失信被执行人名单。

  根据公司提供的中国人民银行征信中心《企业信用报告》（自主查询版，统一社会信用代码：51A），截至 2024年 4月

  23日，公司本部无未结清的不良信贷信息记录，已结清信贷记录中存在 40笔关注类贷款记录，根据公司提供的说明，关注类贷款均于 2004

  －2010年产生，为公司贷款到期后的展期业务，公司在展期到期后已如期还款。跟踪期内，公司本部过往债务履约情况良好。

  根据公司子公司北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称“住总房开公司”）提供的中国人民银行征信中心《企业信用报告》（自

  主查询版，统一社会信用代码：418），截至 2024年 4月 7日，住总房开公司无未结清的不良信贷信息记录，已结清信贷

  记录中存在 17笔关注类贷款记录，系 2012年以前的贷款，均已正常还款。

  根据公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，履约情况良好。

  截至本报告出具日，联合资信未发现公司本部及住总房开公司本部有严重失信行为、曾被列入全国失信被执行人名单、在证券期货市

  跟踪期内，公司董事长由原总经理谢夫海担任，董事、总经理由原副总经理常江担任，董事会人员正常换届改选。截至 2024年 3月

  底，公司董事会成员 7人，监事 2人，其他高级管理人员 7人，包括纪委书记 1人、副总经理 4人、总工程师 1人、副总会计师（财务负

  2023年，公司主营业务收入同比有所下降，收入构成保持稳定；主营业务毛利率同比有所提升。

  2023年，公司营业总收入为 421.14亿元，同比下降 7.51%；其中主营业务收入为 416.59亿元，同比下降 7.97%。同期，公司主营业

  务毛利率小幅提升。从主营业务收入构成来看，公司核心业务仍为建筑施工，收入占比较高，毛利率较为稳定；其中施工业务 2023年收

  入同比降幅较大，土地一级开发业务以存量项目开发为主，前期开发高峰已过，收入同比继续下降；房地产开发及生产性服务收入及毛利

  2024年一季度，公司实现营业总收入 112.89亿元，其中主营业务收入 112.10亿元，主营业务毛利率为 5.70%，同比变动不大。

  有限。基于此，公司在稳固北京市场的基础上，持续加强外埠市场的拓展，外埠业务业主方仍以政府和国有企业为主。2023年京外新签

  合同规模首次超过北京市内，主要系当期公司在重庆、海南和山东等地承揽的工程规模较大所致。

  截至 2024年 3月底，公司在施项目 306个，合同金额 750.08亿元。其中，建安工程中合同金额较大的项目主要位于北京市内，亦

  有部分近年来拓展的外省项目；公司在建建安工程中，前十大在建建安工程合同总金额为 101.45亿元，累计施工产值 58.85亿元。

  图表 8 ? 截至 2024年 3月底公司前十大在建建安工程情况（单位：亿元）

  市政工程领域方面，公司承接了多条北京地铁建设项目，在地铁建设领域累积了丰富的项目经验。市政项目主要业主方为北京市轨道

  交通建设管理有限公司。截至 2024年 3月底，公司前十大在建市政工程项目均位于北京市，涉及北京地铁 3号线号线、北京城市副

  中心站综合交通枢纽工程等重大项目的标段建设，前十大市政工程合同总金额为 80.35亿元，累计施工产值 80.35亿元，大部分项目将于

  共同出资，公司出资比例较小，均未纳入公司合并范围。公司参与的 PPP项目业主方均为北京市、区政府及相关事业单位，业主方资质情

  2023年，公司土地一级开发项目仍以推进存量项目为主，未来资金支出规模仍较大；部分项目开发周期较长，资金回笼受所

  公司土地一级开发业务（包含棚改）主要由子公司北京住总置地有限公司（以下简称“置地公司”）、天津京宝置地有限公司（以下简

  称“京宝公司”）、天津京城投资开发有限公司（以下简称“京城公司”）和天津市津辰银河投资发展有限公司等负责。

  公司存量土地一级开发项目承接时间较早。2018年以前，大部分土地一级开发项目的模式为公司受相关政府部门委托，对项目地块进

  行平整至达到出让条件后，由土地储备中心进行挂牌出让，公司根据协议获得相应的土地出让金返还，弥补公司土地整理成本后剩余部分

  作为收益。2018年后，受政策调整影响，北京区域项目模式变更为项目所在区域政府通过发行政府专项债方式筹措资金，公司获得专项债

  2023年，公司土地一级开发业务收入同比下降 22.17%，主要系门头沟、两站一街等项目前期开发高峰期已过，陆续进入收尾阶段所

  致；同期，公司土地一级开发业务毛利率同比变动不大。截至 2024年 3月底，公司土地一级开发项目主要位于北京市，部分项目位于天

  津市；项目计划总投资规模较大，尚需投入 614.52亿元，未来投资规模较大。

  图表 9 ? 截至 2024年 3月底公司土地一级开发项目情况（单位：万平方米、亿元）

  公司土地一级开发项目中，投资规模最大的项目为两站一街项目。2016年，置地公司和北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储

  备中心通州区分中心签订了《轻轨 L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站土地一级开发项目主体变更及清算补偿协议》，由置地公司

  作为两站一街项目的开发建设主体 。该项目利润标准按照《关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》（京国土储

  〔2015〕37号）执行，项目国有土地使用权出让竞得人支付完毕一级开发补偿费后，北京市土地整理储备中心通州区分中心按成本返还程

  序配合区财政部门向置地公司支付项目利润。此外，该项目前期部分融资款已通过政府再融资债券进行全额置换，公司与相应贷款行的债

  权关系已通过签订协议方式完成解除。截至 2024年 3月底，公司已累计投入 381.73亿元，该项目累计回款 260.78亿元，累计债权解除规

  公司在天津市的土地一级开发项目分别位于武清区、北辰区和宝坻区，业务模式为公司子公司与项目所在区域政府共同出资组建项目

  实施主体，对所涉区域内的整体搬迁改造、土地整治和还迁房进行建设。地块平整达到出让条件后，由土地储备中心进行挂牌出让，公司

  根据协议获得相应的土地出让金返还，弥补公司土地整理成本后剩余部分作为收益。截至 2024年 3月底，天津武清杨村旧城改造已累计

  回款 139.82亿元，天津市北辰区小淀镇示范小城镇项目已累计回款 14.52亿元，天津市宝坻新城城中村和平房宿舍区改造项目已累计回款

  68.16亿元。相较已投资规模，上述项目的回款情况较为滞后，尚未回收的拆迁安置款计入“长期应收款”科目，对资金占用较大；后续资

  金回笼仍取决于土地上市时间及交易情况，考虑到当前地产市场信心修复仍有待观望，公司土地一级开发项目实际回款存在较大不确定性。

  2023年，公司房地产开发业务收入及毛利率同比均小幅下降。在售保障房项目已基本销售完毕，但部分保障房项目回款进度滞后；

  商品房项目以北京区域为主，部分项目去化相对较慢；需关注公司保障房项目回款及商品房后续销售情况。

  公司房地产板块主要包括保障房和商品房建设业务。跟踪期内，公司房地产开发收入构成主要以商品房开发收入为主，业务经营主体

  及经营模式未发生重大变化；子公司住总房开公司、北京金第房地产开发有限责任公司（以下简称“金第房开公司”，公司持股 66.55%）

  和北京祥业房地产有限公司等子公司负责地产项目具体投资建设，业务区域仍以北京市为主。

  保障房方面，公司保障房项目主要为棚改配套保障房；项目土地主要通过招拍挂和协议方式取得，土地出让金及建设资金主要来源

  于公司自筹，业务模式以委托代建为主。项目建成后，由相应政府部门统一对特定人群进行配售，公司不具有销售权，仅按协议约定比例

  获得一部分销售收入返还。2021－2023年及 2024年一季度，公司保障房项目投资额分别为 23.48亿元、19.99亿元、5.54亿元和 2.98亿

  元，投资规模持续下降。2023年，保障房竣工面积为 19.27万平方米，同比增长 9.30%。截至 2024年 3月底，公司近三年内完工的保障房

  项目包括北京市黑庄户项目、天津市宝坻区天秀园项目和高庄户新苑项目，累计总投资 75.48亿元，累计回款 60.00亿元，2024年 4－12

  月及 2025年分别计划回款 3.80亿元和 6.50亿元。保障房项目的回款情况受相关政府部门对指定购房人的销售进度和整体资金安排的影响

  较大，实际回款情况存在滞后。截至 2024年 3月底，公司在建的保障房项目共 4个，尚需投资金额 155.72亿元；部分项目总投资规模较

  大，但后续投资将分阶段、分期进行投入，年度投资规模较平滑。公司暂无拟建的保障房项目。

  商品房开发方面，2023年，受地产开发市场景气度影响，公司商品房开复工面积同比降幅较大，年度竣工面积同比亦明显下滑，地

  产开发节奏有所放缓。商品房销售方面，2023年，公司签约销售面积同比微降，签约销售金额同比有所增长，主要系熙悦云上和十八里店

  等项目地理位置较好，成交价格较高所致。同期，公司商品房项目回款规模同比基本保持稳定，回款情况良好。

  截至 2024年 3月底，公司在售商品房项目已投资 529.19亿元，可售面积合计 227.86万平方米，已签约销售 182.29万平方米，累计

  实现销售回款 387.01亿元。公司商品房项目存在部分开盘时间较早但由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素导致去化相对滞后的

  项目，后续项目去化情况有待关注。同期末，公司主要在建商品房项目主要分布于北京市大兴区、平谷区和门头沟区等区域，后续尚需投

  土地储备方面，截至 2024年 3月底，公司土地储备面积合计 36.43万平方米，分别位于北京市怀柔区、密云区、顺义区及昌平区。

  跟踪期内，公司共摘地 21.07万平米，主要位于北京市顺义区、昌平区和密云区，土地价款合计 58.70亿元，已缴纳 35.00亿元土地出让

  公司的生产性服务业务主要是围绕建筑施工、房地产开发开展的上下游辅助业务，主要包括商贸流通、混凝土生产、钢材物质贸易、

  设计、工程监理以及装饰等业务。该板块主要经营主体为北京住总劳务开发有限公司、北京住总实业投资控股有限公司和北京住总科贸控

  股集团有限公司等。2023年，公司生产性服务收入中贸易物流收入占比约为 90.00%，毛利率约为 2.00%。公司主要依靠采购大宗商品与

  上下游方面，公司依托自身集采优势，以战略合作方式整合资源，通过集中采购实现资源供给。公司对下游客户具有定价权，结合区

  域市场网络定价、社会库存量及库存结构、采购到款情况以及对市场的判断等因素综合制定当天销售价格，下游客户向公司下达订单或合

  同，在确认到货后进行货权转移完成销售。钢材及建材业务均采用先款后货、预付货款、贷款提货等销售方式；上下游客户包括钢厂、建

  材企业或钢贸企业。2023年，前五大供应商采购金额合计占该板块总成本的比例为 43.53%，前五大客户销售金额占该板块总收入的比例

  2023年，公司销售债权周转次数、存货周转次数及总资产周转次数同比均有所下降，分别降至 7.02次、0.82次和 0.38次，整体经营效

  未来，公司将继续聚焦主业，提质增效；围绕三大主业优化业务质量，完善区域布局，提升管理能力。

  公司将继续围绕工程、地产和服务三个业务板块进行发展。工程方面，要进一步强化“法人管理项目”，做好下属子公司的管控和支

  撑作用，根据市场条件变化设置项目目标责任，激发团队积极性；做好在施工程的科学组织，在安全、质量、工期、环保等方面确保优质

  高效履约。开发方面，一级开发要加快存量项目的收尾，推进款项的回笼，持续压降债务规模以防范风险；二级开发要新增优质土地储备，

  补充货值，同时加大在手项目去化，回收资金。服务方面，要稳定业务规模的同时降低业务成本，精细化管理。区域布局方面，进一步稳

  固并做优京津冀区域的同时，加大百强县覆盖，加大与属地企业及央企的战略合作，深耕重点区域，提升市场占有率。

  公司提供了 2023年合并财务报告，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对该报告进行了审计，并出具标准无保留意见的审计结

  截至 2023年底，公司合并范围内一级子公司较上年底新增 1家[北京住总集团（深圳）建设工程有限公司]；截至 2024年 3月底，公

  司合并范围内一级子公司较上年底无变化。整体看，跟踪期内，公司一级子公司变动小，财务数据可比性强。

  截至 2023年底，公司资产规模较上年底变动不大；资产构成中存货、合同资产和应收类款项规模占比高，对资金占用大；公

  截至 2023年底，公司合并资产总额较上年底变动不大；公司资产仍以流动资产为主，资产结构较上年底变动不大。

  流动资产中，截至 2023年底，公司货币资金较上年底增长 15.14%，其中其他货币资金 14.29亿元，主要由银行承兑汇票保证金（7.04

  亿元）和司法冻结（1.30亿元，系施工类司法诉讼所致）及其他各类保证金构成。应收账款主要由应收工程款构成，已累计计提坏账准备

  4.38亿元；从账龄来看，1年以内账龄的款项占 54.26%；从应收对象来看，公司应收中央企业、国有企业、政府部门及事业单位账面余额

  46.48亿元，占应收账款的比重超过 70.00%；应收账款前五名合计占比为 14.75%，集中度较低。公司其他应收款主要系公司与项目公司往

  来款，前五名合计金额 21.07亿元，占其他应收款期末余额的比重为 60.75%，集中度较高；按账龄计提的其他应收款坏账准备为 2.54亿

  元，坏账准备整体计提比例较低。公司存货构成以房地产开发成本（327.82亿元）和房地产开发产品（43.16亿元）为主，截至 2023年底，

  公司存货较上年底下降 7.70%，主要系当期子公司下属项目公司不再纳入合并范围，使得开发产品较上年底减少 34.42亿元所致；存货已

  累计计提跌价准备 0.01亿元。公司合同资产主要由在施工程（27.06亿元）、已竣工未结算的工程款（28.67亿元）及未到期质保金（10.07

  非流动资产中，长期应收款主要为土地一级开发项目中垫付的拆迁安置款，近年来随着土地项目的回款逐年下降，但规模仍较大，对

  资金占用大。公司投资性房地产主要为用于出租的房产或土地使用权（租金收入计入其他业务收入，2023年为 2.53亿元），规模保持稳定。

  截至 2024年 3月底，公司资产总额较上年底增长 2.35%，资产构成及主要资产科目均较上年底变动不大。同期末，公司受限资产情

  况如下表所示，其中存货和长期应收款对应的抵押贷款主要是开发项目贷款和未来收益权抵押贷款等。总体看，公司资产受限比例较高。

  截至 2023年底，公司所有者的权利利益规模较上年底变动不大；权益构成中，其他权益工具、其他综合收益及少数股东权益占比

  较高，权益结构稳定性较弱。公司债务结构仍以长期债务为主，但短期债务占比上升较快，债务负担较重，存在一定的集中兑付

  截至 2023年底，公司所有者的权利利益较上年底变动不大。所有者权益中，其他权益工具、其他综合收益和少数股东权益分别占 26.88%、

  10.26%和 44.33%；其他权益工具全部为公司发行的可续期债券，其他综合收益主要由出租房产、土地使用权及其他权益工具投资公允价

  值增长累积；公司少数股东权益主要为下属联营及合营项目公司少数股东股权。截至 2024年 3月底，公司所有者权益较上年底增长 6.70%，

  截至 2023年底，公司负债总额较上年底变动不大，负债结构仍以流动负债为主。公司经营性负债主要体现在应付材料采购款和工程

  款、以购房款为主的合同负债和以业务往来款和保证金等为主的其他应付款。其中，其他应付款较上年底下降 32.09%，主要系合作项目往

  来款减少所致；合同负债较上年底增长 35.19%，主要系预收售房款由 46.53亿元增至 76.36亿元所致。

  从债务期限分布看，截至 2024年 3月底，公司 2024年 4－12月及 2025年将面临较大规模的债务到期，存在一定集中兑付压力。

  2023年，公司营业总收入及利润总额同比均会降低，期间费用控制能力尚可，投资收益对利润总额的贡献较大，盈利指标

  2023年，公司营业总收入同比下降 7.51%；期间费用同比保持稳定，期间费用率为 6.42%；公司投资收益主要为权益法核算的长期股

  权投资收益（1.87亿元）。此外，公司每年可获得一定规模的政府补贴，2023年为 0.23亿元。从盈利指标来看，2023年，公司营业利润率

  2024年一季度，公司营业总收入同比增长 3.04%，利润总额同比增长 3.32%。

  图表 21 ? 公司盈利能力情况（单位：亿元） 图表 22 ? 2023年公司主营业务收入构成

  2023年，公司经营活动现金流保持净流入，收现质量保持在良好水平；投资活动现金流小额净流出；筹资活动现金流仍为净流出。

  经营活动方面，公司经营活动现金流入及流出规模大，主要为各项业务产生的现金收支以及经营性往来款收支等。2023年，公司经营

  活动现金流入量同比下降 9.83%，其中销售商品、提供劳务收到的现金同比下降 4.12%。同期，经营活动现金流出量同比下降 14.15%，其

  中购买商品、接受劳务支付的现金 352.97亿元，同比下降 17.46%；支付其他与经营活动有关的现金 237.94亿元，同比下降 7.86%。2023

  年，公司经营活动现金净流入规模同比大幅增长，主要系天津宝坻项目回款较多所致，现金收入比保持在 100.00%以上，收入实现质量良

  投资活动方面，公司投资活动现金流入及流出规模小。公司投资活动现金流入主要为取得投资收益收到的现金，以参股企业分红为主；

  投资活动现金流出主要用于对自营项目的投入以及对联营和合营企业投资支付的现金。2023年，公司投资活动现金流仍为小额净流出。

  筹资活动方面，公司筹资活动现金流入以取得借款收到的现金为主，其余为发行永续债券和吸收少数股东投资等资金流入；筹资活动

  现金流出以偿还债务本息支出为主。2023年，由于公司偿还债务规模较大，筹资活动现金流仍为净流出。

  2024年 1－3月，公司经营活动现金流呈现净流出；投资活动现金流小额净流入；筹资活动现金净流入 34.54亿元。

  截至 2023年底，公司流动比率与速动比率较上年底均有所下降，流动资产对流动负债的保障程度一般。截至 2023年底，公司现金短

  期债务比较上年底有所下降，现金类资产对短期债务的保障程度有所减弱。截至 2024年 3月底，流动比率较上年底有所提升，速动比率

  及现金类资产对短期债务的覆盖倍数均有所下降。整体看，公司短期偿债指标表现一般。

  2023年，公司 EBITDA同比有所下降，债务规模较上年底有所增长的情况下，全部债务/EBITDA指标有所提升，EBITDA/利息支出

  或有负债方面，截至 2024年 3月底，公司不存在对外担保；涉诉金额在 1000.00万元以上的未决诉讼共 14起，涉案金额 8.62亿元，

  案由主要为建筑合同纠纷等。其中，公司被诉案件 3起，涉案金额 0.35亿元；公司起诉案件 11起，涉诉金额 8.27亿元。

  截至 2024年 3月底，公司本部获得银行综合授信额度 422.00亿元，未使用授信额度 294.17亿元，公司间接融资渠道畅通。

  公司主要业务由子公司开展，本部资产和营业总收入占合并口径的比重较小；所有者权益中其他权益工具占比较高，权益稳定性较

  截至 2023年底，公司本部资产总额 394.97亿元，较上年底变化不大；资产结构仍以流动资产为主（占 76.55%）。公司本部流动资产

  主要由货币资金（占 20.79%）、应收账款（占 10.86%）、其他应收款（占 50.36%）和合同资产（占 13.90%）构成。截至 2023年底，公司

  本部所有者权益为 102.42亿元，较上年底下降 1.53%；所有者权益中，实际所收资本和其他权益工具分别占 17.02%和 67.37%，权益稳定性较

  弱。同期末，公司本部全部债务 129.56亿元；其中短期债务占 79.16%；公司本部短期债务为 102.56亿元，短期偿债压力较大。截至 2023

  2023年，公司本部营业总收入为 109.26亿元，利润总额为 2.86亿元，收入及利润规模占合并口径的比重较低。

  2023年，公司本部经营活动现金流净额为 2.22亿元，投资活动现金流净额-2.55亿元，筹资活动现金流净额 1.53亿元。

  公司制定了多项环保及社会责任等方面的管理制度，履行国企社会责任，治理结构和内控制度完善。整体来看，公司 ESG表现很好，

  环境方面，作为建筑施工类企业，在建设和运营过程中需要消耗能源，产生二氧化碳等温室气体排放，同时也会产生废水、废气等废

  弃物。为降低对环境的影响，契合国家“双碳”政策导向，公司制定了《节约能源工作管理办法》《环境保护管理办法》等，重视生态环保

  社会责任方面，公司重视安全生产工作，并依据国家及北京市有关法律法规、规章条例和城建集团相关管理要求，制定了《关于加强

  安全生产工作的若干规定》《安全生产隐患举报制度》《安全生产事故隐患排查治理工作管理办法》《生产安全事故应急处理与事故调查管

  理办法》等规章制度，对安全生产标准进行了明确规定，以预防安全生产事故的发生，保障工作人员生命安全。此外，公司承接项目涉及

  治理方面，公司战略规划清晰，对下属子公司管控力度强，且建立了完善的法人治理结构。2021－2023年，公司主要高管不存在因违

  环境方面，作为建筑施工类企业，在建设和运营过程中需要消耗能源，产生二氧化碳等温室气体排放，同时也会产生废水、废气等废

  弃物。为降低对环境的影响，契合国家“双碳”政策导向，公司制定了《节约能源工作管理办法》《环境保护管理办法》等，重视生态环保

  社会责任方面，公司重视安全生产工作，并依据国家及北京市有关法律法规、规章条例和城建集团相关管理要求，制定了《关于加强

  安全生产工作的若干规定》《安全生产隐患举报制度》《安全生产事故隐患排查治理工作管理办法》《生产安全事故应急处理与事故调查管

  理办法》等规章制度，对安全生产标准进行了明确规定，以预防安全生产事故的发生，保障工作人员生命安全。此外，公司承接项目涉及

  治理方面，公司战略规划清晰，对下属子公司管控力度强，且建立了完善的法人治理结构。2021－2023年，公司主要高管不存在因违

  截至本报告出具日，公司存续期永续债合计金额 84.00亿元。公司永续债券具有公司可赎回权、票面利率重置和利息递延累积等特点，

  联合资信通过对相关条款的分析，认为公司存续期永续债券赎回条款设置使其不赎回的可能性较小。2023年，公司经营现金流入对长期债

  基于对公司经营风险、财务风险、外部支持及债项条款等方面的综合分析评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为 AAA，

  维持“22住总 Y1”和“23住总 Y1”信用等级为 AAA，评级展望为稳定。

  附件 1-1 公司股权结构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：企业来提供 附件 1-2 公司组织架构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：公司提供

  附件 1-1 公司股权结构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：公司提供 附件 1-2 公司组织架构图（截至 2024年 3月底） 资料来源：公司提供

  北京住总第三开发建设有限公司 20000.00 建筑施工 100.00% -- 投资设立 北京住总第四开发建设有限公司 22200.00 建筑施工 100.00% -- 投资设立 北京住总第六开发建设有限公司 20000.00 建筑施工 100.00% -- 投资设立 非同一控制企

  北京住总基础设施建设集团有限责任公司 10000.00 建筑施工 100.00% --

  资料来源：联合资信依据公司审计报告、2024年一季度财务报表和企业来提供资料整理

  EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销 利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出

  联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA级、CCC级（含）

  以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

  各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用

  评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。