2019年10月1日起，国家标准化管理委员会发布的《不动产单元设定与代码编制规则》国家标准正式实施。为帮助业内正确理解、加深认识，更好地实现不动产单元设定和编码的标准化，推动信息共享时代的新应用，《中国不动产》杂志连续两期刊登权威专家、一线业务人员的相关解读和专业文章，敬请关注。

  《不动产单元设定与代码编制规则》国家标准（以下简称“国家标准”）的正式实施，为实现不动产单元设定和编码的标准化、进一步规范不动产登记工作明确了目标。如何正确理解国家标准，规范编制代码,成为相关从业者的当务之急。为此，本刊特邀请国家标准主要起草人的两位代表—— 中国国土勘测规划院地籍所所长姜栋、主任工程师黄亮进行解读。

  姜栋：按照建立不动产统一登记制度要求，要做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”，建设不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益。

  在不动产分散登记的管理方式中，土地、海域、房屋和林木等不动产单元均采用不一样的编码方法和规则，难以适应不动产统一登记的需要。“统一登记”概念的提出，首次将土地、房屋、林地、草原、农村土地承包经营权、海域等统一纳入以土地（海域）为基础的登记体系。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第8条明确要求：“不动产以不动产单元为基本单位做登记。不动产单元具有唯一编码。”

  2015年，原国土资源部印发《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，为不动产统一登记的顺利实施奠定了基础。2017年，结合实际在做的工作需要，对试行版规则进行了补充、细化和完善。目前，规则以部发文形式已印发各地实际使用，但一直未形成正式的技术标准。

  记者：从2015年3月1日《条例》正式实施开始，不动产统一登记制度已经实施四年多时间，从这个方面看，国家标准的出台已经很急迫？

  姜栋：的确，为实现不动产单元设定和编码的标准化，进一步规范不动产登记工作，以国家标准的形式出台《不动产单元设定与代码编制规则》（以下简称《规则》）势在必行。

  不动产统一登记制度的建立和实施，要求以土地（海域）为基础，结合房屋、林木等不动产现行的编码规则，科学、合理、准确、统一划分和设定不动产单元，制定规范可行的不动产单元编码规则，为不动产权籍调查、不动产登记、不动产管理信息化建设等工作提供唯一、标准的编码，为建立权界清晰、权益保障、便民利民、信息公开、运转高效、制度完善的不动产统一登记体系提供重要的基础支撑。

  不动产单元是指权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成，是不动产登记的基本单位。《规则》最大限度地考虑了《信息分类和编码的根本原则与方法》《标准编写规则 第3部分：分类标准》《地籍调查规程》《海籍调查规范》《房屋代码编码标准》《林地保护利用规划林地落界作业规程》《农村土地承包经营要素编码规则》等现行标准分类体系,以现有地籍档案和数据为基础，建立了以不动产单元为载体的不动产单元编码体系，实现了土地、房屋、森林与林木、农村土地承包经营权、林地、草地、海域、无居民海岛等不动产的统一登记，能够准确、规范、科学地落实《物权法》的相关规定。

  黄亮：第一，有利于保护交易当事人的合法权益。在实践中，不动产单元编码是不动产权利客体和主体的唯一标识，制定科学、规范、统一的不动产单元编码规则，可以有很大成效避免登记混乱，切实保护权利人的合法权益。第二，有利于强化登记的公示和公信功能。如果不动产单元没有唯一、规范、科学的编码，不动产权利的主体和客体将难以标识，容易引发登记错误，也会直接降低不动产登记的公示和公信功能。第三，有利于建设统一的信息平台。不动产信息管理的基本单位是不动产单元，不动产登记信息管理基础平台必须围绕有效管理不动产单元进行建设，科学、规范、唯一的不动产单元代码是不动产登记数据库建设、信息平台建设、数据交换和共享不可或缺的关键要素。第四，有利于建设安全便捷的信息查询机制。不动产信息查询社会关注度较高，涉及信息安全保密和个人财产隐私，不动产单元编码规则的制定有利于建立依法、安全、有效、便捷的信息查询机制。

  姜栋：国家标准最重要的包含10个部分及参考文献,整体形成了以“县级行政区—地籍区—地籍子区—宗地（宗海）—定着物单元”为主线的不动产单元设定规则，明确了不动产单元代码结构、编码方法和表示方法，确定了相应的变更规则。

  黄亮：具体来说，第1部分“范围”，界定主要内容和适合使用的范围。第2部分“规范性引用文件”，列出了编制所引用的国家和行业标准等引用文件。第3部分“术语和定义”，主要对所涉及专用名词和术语进行了定义。第4部分“地籍区和地籍子区的划分”，主要是针对地籍区和地籍子区的划分要求和原则作出了明确规定。第5部分“宗地（宗海）的划分”，主要对宗地（宗海）的划分要求和类型作出了明确的规定。第6部分“定着物单元的划分”，主要对房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物单元的划分要求作出了明确的规定。第7部分“不动产单元设定”，主要对不动产单元的构成和设定规则作出了明确的规定。第8部分“不动产单元编码”，从代码结构、编码方法、代码表示方法三个方面对不动产单元的编码规则做出了明确规定。第9部分“不动产单元代码变更”，对不动产单元代码的变更规则做出了明确规定。第10部分“代码表”，依层次分别列举了本标准对各类不动产的单元编码举例。最后是参考文献部分。

  记者：请结合国家标准，谈一谈特殊情形下的不动产单元编码方法、“定着物单元”的内涵和划分方法。

  姜栋：国家标准按照物权法定的原则，依据现阶段有关规定法律法规，制定了宗地（宗海）特征代码表，明确了宗地（宗海）类型。在此基础上，特别规定了由自然资源部直接受理登记的不动产单元编码方法，如国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准的项目用海、用岛的编码方法，有效保证不动产单元编码的规范性、唯一性。此外，对地方反映较为普遍的问题，如多幢房屋等建筑物、构筑物划分为一个定着物单元，以及公路、铁路等线性地物地籍区（子区）如何编码问题也进行了明确。

  黄亮：国家标准明确，权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单位。同时，其第6部分明确了不一样的房屋等建筑物、构筑物，以及森林和林木等定着物单元的划分规则。2018年10月中央电视台《焦点访谈》栏目反映的“不好上的楼”一案，究其深层原因，即是在房屋预测绘环节未遵循“权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值”的规定，随意设定不动产单元，登记机构未切实履行审慎审查责任。国家标准的出台，将进一步规范各地不动产单元的设定，也使得登记机构在审核时有据可依。

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